Achat d’une résidence secondaire à plusieurs : le bon montage juridique et financier

Quel endroit de rêve ! Quel merveilleux séjour entre amis ! Et si l’on achetait ensemble une maison ou un appartement dans le coin ? Les avantages d’un tel projet sautent aux yeux. Déjà, celui de pouvoir financièrement le faire. En ajoutant les revenus et apports personnels de plusieurs personnes, il devient plus facile de s’offrir un logement au soleil, à la mer, à la campagne ou à la montagne, y compris à crédit. 

Tout sera partagé : la mensualité, les frais de notaire, la taxe foncière, les assurances et les coûts d’entretien, mais aussi les éventuels travaux. Ce qui était impossible seul devient envisageable à plusieurs. Le banquier est rassuré, car il sait qu’en cas de difficultés pour l’un des coacquéreurs, les autres pourront prendre le relais et éviter une saisie.

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Attention aux frais réguliers à débourser 

Gare, cependant, aux factures qui n’apparaîtront pas tout de suite : les coûts récurrents liés aux petites rénovations, le nettoyage, l’entretien du jardin et les charges de copropriété le cas échéant… On estime qu’ils représentent entre 1 et 2 % du prix d’achat par an.

Autre dépense liée à une maison de vacances, la taxe d’habitation. Depuis 2023, elle n’est certes plus due pour les résidences principales, mais elle reste applicable sur les résidences secondaires. Les communes ont même la possibilité de leur appliquer une surtaxe. Cette majoration peut varier entre 5 et 60 %, en fonction des décisions prises par les exécutifs locaux. Plus de 2 000 nouvelles communes l’ont ainsi mise en place depuis 2024.

L’achat à plusieurs nécessite de définir clairement les parts de propriété de chacun, les modalités de gestion du bien, les règles de prise de décision, et les conditions de revente en cas de désaccord ou de départ de l’un des coacquéreurs. Cela peut se faire de deux manières : par l’indivision ou alors par la création d’une société civile immobilière (SCI). Avec l’indivision, chaque propriétaire détient une quote-part, mais ses droits couvrent l’ensemble du bien, ce qui peut bloquer la plupart des grandes décisions. À l’inverse, la société civile immobilière est une structure constituée d’associés qui détiennent le logement. Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport au départ.

SCI : un gérant assure la gestion courante 

Deux personnes suffisent pour constituer une SCI. La loi ne fixe pas de nombre maximum d’associés ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de société. Il est même possible pour un mineur d’être associé dans une SCI, car elle n’a pas une vocation commerciale.

Comme toute société, la SCI dispose de statuts régissant son fonctionnement, définissant les modalités de prise de décision, à l’unanimité ou à la majorité, par exemple. Les associés doivent désigner un gérant, qui prendra en charge la gestion courante du bien détenu par la société, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés, ce qui fait la différence avec l’indivision. 

Une cogérance est également possible. Les dettes engendrées par la gestion du bien sont réparties entre les associés. Ainsi, si des travaux doivent être accomplis, leur coût est assumé par l’ensemble des associés, à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent. Pour vendre le logement, le vote doit réunir la majorité des parts sociales de la société. En cas de mésentente, la SCI permet de bien mieux protéger le patrimoine que l’indivision.

Une transmission d’un logement facilitée

Pour ceux qui souhaitent rester en famille, il existe une forme spécifique intéressante : la SCI familiale. Elle réunit des membres d’une même famille jusqu’au quatrième degré, notamment enfants, parents, petits-enfants, frères et sœurs, arrière-grands-parents, oncles et tantes, neveux et nièces, cousins germains. Avantage : transmettre le patrimoine dans des conditions fiscales avantageuses et éviter les règles de l’indivision. 

Les associés peuvent prévoir, dans les statuts, la transmission de la société et son organisation pour le jour où ils ne seront plus là. La SCI facilite également la donation du logement du vivant de l’associé. Des parents peuvent ainsi donner le bien en recourant au démembrement de propriété. Ils conservent l’usufruit du bien (sa jouissance, les revenus…) et donnent la nue-propriété à leurs enfants. À leur décès, ces derniers récupèrent la pleine propriété du bien. 

Créer une société civile immobilière afin d’acheter une maison à plusieurs est relativement simple si tout le monde est d’accord sur les objectifs. Il faut d’abord rédiger les statuts, en indiquant le gérant et le siège social de la société, qui peut être son domicile. Il faut ensuite déposer les apports personnels auprès d’une banque, publier un avis de création de la société dans un journal d’annonces légales, puis l’immatriculer sur le site formalites.entreprises.gouv.fr.

Les notaires conseillent naturellement de faire un acte authentique et de bénéficier de leurs conseils. Mais ce n’est pas obligatoire, l’ensemble des opérations pouvant être dématérialisées. Dans le cas d’une SCI familiale, mieux vaut toutefois recourir à leurs services. Votre banquier pourra également vous conseiller utilement.

Une indispensable confiance mutuelle 

En conclusion, acheter une maison de vacances à plusieurs peut être une solution avantageuse sur le plan financier et pratique, mais qui nécessite une organisation juridique rigoureuse pour anticiper et gérer les éventuels désaccords. Le mieux est donc de créer une société civile immobilière. 

Pour une plus grande sécurité juridique, faites-vous accompagner par un notaire, surtout si la SCI est familiale. Attention, cependant, ce genre d’aventure n’est possible qu’à quelques conditions qui relèvent de la confiance mutuelle : être transparent sur ses ressources, accepter de contribuer aux tâches à proportion de ses engagements et suivre les règles qui ont été convenues au départ.