Achat immobilier sur plan : nos conseils pour éviter les galères
Malfaçons, retard de livraison, faillite du promoteur… vous pouvez y être confrontés en achetant en Vefa. Nos conseils pour éviter les galères.
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Envie d’acheter un logement neuf ? La vente en état futur d’achèvement (Vefa), ou achat sur plan, est un des moyens d’avoir le bien de ses rêves. Sur le papier, le promoteur doit vous livrer votre bien en temps et en heure, conformément à la fiche descriptive du logement et au plan fourni. Mais, dans les faits, la Vefa peut être semée d’embûches. Avant l’achat, la vigilance est donc de mise.
Limitez le risque de non-achèvement du bien
En 2024, le nombre de mises en vente de logements neufs a plongé de 30,6 % par rapport à 2023. Résultat : le secteur est en proie à de graves difficultés financières et ses entreprises ont perdu en fiabilité. En 2024, le nombre de défaillances (redressements, liquidations, plans de sauvegarde) a plus que doublé selon le cabinet Altares. Tout acheteur est toutefois prémuni contre les abandons de chantier grâce à la garantie financière d’achèvement (GFA) souscrite par le promoteur. Mais ne compter que sur cette protection risque de décaler considérablement la date de remise des clés du logement.
Comment s’en prémunir ? En étant attentif au profil du promoteur à qui vous confiez votre projet. Tournez-vous idéalement vers les grands groupes, aux fonds propres plus importants. Pour les plus petits acteurs, notamment régionaux, le risque est plus élevé. Vous voulez malgré tout vous adresser à eux ? Vérifiez qu’ils ont les épaules solides en obtenant leurs résultats financiers et les décisions des tribunaux de commerce les concernant, via des sites comme infogreffe.fr ou societe.com.
Protégez-vous contre les retards de livraison
C’est le motif de litige le plus courant dans les bureaux des avocats. Pourtant, le contrat de réservation (qui peut être signé sous seing privé ou devant un notaire) contient une date de livraison prévisionnelle (fréquemment un trimestre). Ce qui, en cas de retard, vous donne le droit de réclamer l’ensemble des surcoûts engendrés : relogement, intérêts intercalaires supplémentaires, assurance de prêt rallongée…
Notez toutefois que le promoteur est autorisé à dépasser la date prévisionnelle si le contrat de vente le prévoit. Et autant dire que les promoteurs ne se privent pas de le mentionner ! Plus de 20 justificatifs de retards sont parfois inclus (aléas météorologiques, faillite d’un prestataire, actes malveillants sur le chantier…) prenant la forme d’un « inventaire à la Prévert », selon Maître Ganaëlle Soussens, avocate en droit immobilier à Paris.
La date de livraison du bien peut ainsi être décalée légalement de plusieurs mois. Mais l’usage de ces justificatifs est encadré. « Leur accumulation expose également le promoteur au risque de rédiger une clause abusive », rappelle Maître Charles Paumier, avocat spécialiste du droit de la construction. Et donc à une sanction judiciaire pouvant atteindre 3 % de son chiffre d’affaires moyen des trois derniers mois.
Comment s’en prémunir ? Avant de signer le contrat, tentez de réduire cette liste de justificatifs et d’inclure une clause vous mettant à l’abri contre un éventuel retard non justifié. La conjoncture est en votre faveur. « Des promoteurs qui ont du mal à vendre leur bien seront plus enclins à accepter », note Me Paumier.
Sachez, enfin, que, quel que soit le justificatif invoqué, légal ou non, vous avez la possibilité d’intenter une action en justice contre votre promoteur s’il ne fournit pas les pièces prouvant la légitimité de ce retard, comme les bulletins météo s’il invoque des problèmes d’intempéries.
Promoteur en faillite, que faire ?
- La garantie financière d’achèvement contraint le constructeur à trouver un garant (banque ou assurance) qui prendra le relais du financement en cas de liquidation judiciaire. Cette protection est intégrée en annexe du contrat de vente notariée, avec le nom et l’adresse du garant.
- En cas de liquidation, l’acquéreur (pour les parties privatives) et le syndicat de copropriété (pour les parties communes) doivent solliciter le garant pour activer le mécanisme, via un courrier avec AR.
- L’établissement saisit alors la justice, qui désignera un mandataire ad hoc. Il examinera l’état du chantier et les sommes nécessaires à son achèvement. Un autre promoteur prendra alors le relais.
Garantissez la reprise des malfaçons
Au moment de la remise des clés, signalez les anomalies (absence de balcon, douche au lieu d’une baignoire…) non conformes à la fiche descriptive comprise dans l’acte notarié. Vous noterez ces réserves dans le procès-verbal de la livraison. « Le moment le plus judicieux pour les observer est lors de la visite de cloison, organisée un mois avant la remise des clés », explique Me Paumier. Vous pourrez vérifier à nouveau ces points lors de la visite finale.
Comment s’assurer que les modifications seront bien apportées ? Vous disposez d’un droit : celui de verrouiller 5 % du prix de vente du bien auprès de la Caisse des dépôts, jusqu’à ce que ces réserves soient levées par le promoteur. Attention, vous devez impérativement demander l’accord du promoteur avant de consigner la somme. S’il refuse, comme c’est à prévoir, le courrier recommandé d’un avocat pourra l’en persuader.
Et si le promoteur n’effectue pas les travaux ? Il faudra alors activer une des trois garanties dont bénéficie un acheteur après la réception des travaux, dont la garantie de parfait achèvement (GPA). Cela doit se faire « dans l’année qui suit la remise des clés. La justice devra alors trancher si l’acheteur peut récupérer cette somme », détaille Me Soussens.
Par ailleurs, le promoteur a l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage et fournir cette attestation en annexe du contrat de vente signé chez le notaire. Conservez-la précieusement. Cette protection finance, sans attendre de trouver l’entreprise fautive, les travaux engagés par le propriétaire en cas de malfaçon constatée dans les dix ans qui suivent la livraison.